こんにちは！熊本のリフォーム・不動産コンサルのヒマリホームです☆
賃貸経営を行うオーナーが最も恐れる事案といえば、事故物件の発生です。事故物件とは、「入居者が亡くなった物件」のことを指しますが、亡くなる原因は殺人・自殺・自然死などさまざま。そしてこれらの死亡原因を同等として扱うべきか否かの基準というのは非常にあいまいなので、所有する物件が事故物件になった場合、次の入居者募集をする際にどこまでの情報を開示しなければならないのか、判断に迷うオーナーも少なくありません。そこで今回は、国土交通省が公表したガイドライン案にそって、その内容を解説します。
事故物件とは
ガイドラインにおける事故物件とは、「自然死や不慮の事故死以外の死」または「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件を指します。つまり、寿命による自然死や、転倒・誤嚥などによる事故死でも、特殊清掃が必要であった場合は全て事故物件に該当するということです。
▶心理的瑕疵物件との違い
事故物件に似た物件に、心理的瑕疵物件があります。心理的瑕疵とは、入居希望者に「住みたくない」と思わせること。つまり、人の死に関わること以外に何か重大な欠陥がある物件です。例えば、物件の周辺に暴力団の事務所や火葬場、墓地、騒音や悪臭が発生する工場があるなど、嫌悪感を感じさせるような物件は心理的瑕疵物件に該当します。
法律上、心理的瑕疵物件と事故物件は全く別物として扱われていますが、心理的瑕疵物件は事故物件を含む広い概念を持っているといえます。
国土交通省のガイドライン案における事故物件の告知義務
事故物件は入居希望者に心理的瑕疵を与える物件であるため、募集の際オーナーは、その事実を借人に告知しなければなりません。
しかしこれまでの法律では告知において、事故の範囲や告知期間などが明確に決められておらず、告知方法が不動産会社によって異なっていました。そのため入居後トラブルに発展するケースが多かったのです。
これを鑑み、国土交通省は2021年5月「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）を発表。これまで明確でなかった事故物件の告知義務の基準を初めて明示しました。
以下、事故物件の告知義務の範囲や期間について解説します。
殺人・自殺・事故による死亡の場合
ガイドラインでは以下のように説明されています。
「過去に他殺、自死、事故死が生じた場合には、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げるものとする。なお、対象となる不動産において、過去に原因が明らかでない死が生じた場合（例えば、事故死か自然死か明らかでない場合等）においても、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げるものとする」
以上を踏まえ、殺人・自殺・事故による死亡の場合の告知義務については以下と取り決められました。
・告知期間は事故の発生から3年間 ・告知については、入居者の専有部分や室内で発生した事案についてであり、隣地や道路などは対象外。 ・ただし、廊下や階段、エレベーターなどの共有部分での事案は告知しなければならない。
自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合
ガイドラインでは以下のように説明されています。
「老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が発生することは当然に予想される（中略）判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、これを告げる必要はないものとする。（中略）日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、自然死と同様に、原則として、これを告げる必要はないものとする」
・自然死又は日常生活の中での不慮の死は予想できないため、基本的に告知する必要はない。 ・ただし、特殊清掃が行われた場合は告知しなければならない。
まとめ
オーナーとしては、事故物件は扱いたくないというのが本音でしょう。特に自殺や他殺の場合は心霊現象などを恐れる人が多いため、敬遠されがちです。単身高齢者においては孤独死のリスクもあるため、募集対象外としているオーナーも多くいます。
しかし、事故物件だからといって空室のままにしておくと、当然収入は減ってしまいます。今回紹介した告知義務のポイントを踏まえながら、初期費用を抑えたりリフォームをしたりし、客付けの改善に努めましょう。
参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
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