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  • 執筆者の写真堀田紗江

シェアハウス転用は空室対策に効果的?メリットやリスクについて

こんにちは!熊本の空室対策専門店、ひまわり建設です☆


近年では空室対策として所有物件をシェアハウスに転用し「コミュニティ型賃貸住宅」の経営に取り組むオーナーさんも増えているんですよ。


しかし、シェアハウス転用で黒字経営を続けるためには、ある程度のリスク把握とその回避策を練り実践していく必要があります。


今回は、賃貸経営におけるシェアハウス転用について、メリットやリスク、その回避策、始め方について解説します!


空室対策としてシェアハウス転用を行うとどんなメリットがある?

一般的に日本においてシェアハウスは、一軒家を複数人が共同で借りるタイプの賃貸物件を指します。


しかし、各部屋6畳ほどの広さで程よい広さの収納があり、エアコンもついているマンションやアパートならリフォームもしやすいため、シェアハウスに作り変えることができます。


空室が多く、かつ長期間埋まらないマンションやパートの場合は、思い切ってリフォームやリノベーションをしシェアハウスに作り変えるという手もありなのです。


一般社団法人日本シェアハウス連盟が2020年に行った調査によると、全国におけるシェアハウスの物件数はここ4~5年の間で急増し、現在では全国で約5,000棟のシェアハウスがあることが分かりました。


2014年に国土交通省が行った調査では、2006年以降、シェアハウス事業者は年率30%増え続けているという結果が出ています。今後もさらに増えることが予想されるでしょう。


これらを踏まえ、空室対策としてシェアハウス転用を行うと、次の2つのメリットが生まれると考えられます。


ニーズが増加しているので入居率が高くなる

一つの部屋や設備を他人とシェアし共同生活を営むことができるシェアハウスは、人間関係が希薄になりがちな現代社会において、コミュニケーションがとれる大切な場


入居者にとっては、家賃や共益費、光熱費などの負担が軽くなるといったメリットがあるため、学生をはじめ留学生を中心にニーズが高まっているんです。


今後も一定の需要が見込めることから、シェアハウスに転用することで空室が埋まる可能性が高くなるでしょう。


空室リスクの分散


一般的な賃貸物件の場合は、一部屋につき一人(あるいは人家族)の入居としていますが、出て行ってしまえば家賃収入はゼロになります。


しかし、シェアハウスの場合は複数人が同時に住むので、誰か一人が出て行っても他の入居者から引き続き家賃収入を得ることができます。


当然ながら出て行った分、家賃収入は少なくなりますがゼロにはなりません。入居者ゼロというリスクを分散できるのです。


通常の賃貸物件に比べ収益率が高くなる

シェアハウスに入居する際は敷金・礼金ではなく、家賃の1~2倍ほどの初期費用「デポジット」を払うことが多く、一般的な賃貸物件よりもかなり安くで入居できます。


また、一般的な賃貸物件では家賃を戸単位で設定しますが、シェアハウスは入居者の数で家賃が発生します。


そのため、一般的な賃貸物件として貸し出すよりも収益率が高まりやすいといえるのですす。


空室対策におけるシェアハウスのリスク

入居者にとってもオーナーにとっても魅力的なシェアハウス。成功すれば大きな収益を得られ安定した賃貸経営を続けることができますが、シェアハウスならではのトラブル発生のリスクをあらかじめ把握しておくことが大切です。


資金繰りの悪化


既存の所有物件をシェアハウスへ転用する際は入居者が快適に生活できるよう、必要に応じてリフォームなどし造り変えるケースがほとんどです。


特に数人で過ごすことが多いリビングや一日に何度も使う水回りなどの設備は大きく作り変える必要となる場合が多いため、一般的な賃貸物件に比べると初期投資額が高くなってしまう傾向にあります。


また、海外留学生など日本製品の取り扱いに慣れていない入居者がいる場合は、共用設備の破損や劣化のリスクが高まるため、維持費が高くなる可能性があります。


以上のことから、シェアハウスに転用する際は、事前にしっかりと資金計画を立てたうえで予算を高く見積もっておく必要があります。


そうしなければ資金繰りが悪化し、経営が困難になってしまう可能性が高くなるので、資金には十分に余裕を持たせましょう。


入居者同士のトラブル

シェアハウスでは他人と共同生活を行うため、リビングや共有設備など色々な場面で出くわします。生活スタイルのすれ違いから、入居者の間でさまざまなトラブルが生じてしまうことにも留意しましょう。


入居者間で起こりやすいトラブルの例


・声が大きい、音楽がうるさいなどの騒音問題

・共有スペースに置いていた持ち物の盗難

・片付けや掃除をしない人がいて共有スペースが汚い

・来訪客がルールやマナーを無視する

・作って置いた料理を勝手に食べる


入居者同士のトラブルが発展すると、場合によっては数人が一気に退去してしまうこともあります。それが原因で悪評が立つと、次の入居にもつながりません


こういった入居者間のトラブルは、事前にルールを決めることで防ぐことができます。オーナーは責任を持って事前にトラブルを回避するためのルールを明確に決め、周知の徹底に努めましょう。


空室対策におけるシェアハウス転用の始め方

所有物件をシェアハウスにするためのステップは、次の5つ。


①ターゲットやコンセプトを明確にする


初めにターゲットやコンセプトを明確にする理由。それは、その後のリフォームや入居ルール作りがスムーズに進むからです。入居率、収益アップのためにも重要なステップなので、しっかりと決めておきましょう。


・男性限定、女性限定か

・学生向け

・若い社会人向け

・独身高齢者も可

・外国人、留学生

・ペットが飼える

・楽器が使える

・パーティやイベントができる


など、オーナー自身の希望も交えながら決めていきましょう。


②管理会社を選ぶ


シェアハウスの管理は、オーナーが一人で行うより管理会社にお願いしたほうが得策です。先に挙げたようにシェアハウスならではのトラブルも起こり得るので、それに対する知識や経験のある管理会社にお願いした方が安心ですよね。


管理会社を決める際は、管理会社が実際に管理しているシェアハウスを見学することをおすすめします。チェックすべき項目は


・共用部分はきれいか

・清掃は行き届いているか

・玄関の靴や清掃道具は整理整頓されているか

・私物はきちんと管理されているか


管理会社によって管理費用や管理内容も変わるので、なるべく複数の会社を比較し検討しましょう。


③リフォームやリノベを行う

ターゲットやコンセプトに合わせて、リフォームやリノベーションを行います。若い世代がターゲットならデザインを重視したオシャレな内装に、高齢者がターゲットならバリアフリーにするなど、ターゲットに合わせて住み心地を変えましょう。


工務店などを選ぶときは、一般家庭のリフォーム実績がある会社よりも、シェアハウスのリフォーム実績がある会社にお願いしましょう。シェアハウスのリフォームは、一般家庭のリフォームとは大きく異なる点があり、さまざまな要望や問題に対応してくれるからです。


④共用設備や家具家電、日用品などを揃える

リフォームが完了したら、各個室や共用スペースに、家具家電などを設置します。どの程度揃えなくてはならないという決まりはありませんが、ターゲットやコンセプトに沿って選定、設置することが大切なポイントです。


例えば、若い世代をターゲットにしている場合は、リビングにテレビゲームやボードゲームなどの娯楽アイテムがあると喜ばれます。


ターゲットやコンセプトに沿ったものを揃えることで入居率が高まり、かつ退去率を下げることにつながります。


⑤入居ルールを定める

シェアハウスは他人同士が一緒に住む住宅。ルールがなければ一人一人が勝手な行動をとってしまい、先に挙げたトラブルの発生につながってしまいます。校則や社則と一緒ですね


入居ルールは、「実際に住む人でないと分からない部分もある」という理由から、入居者の意見もある程度考慮しながら作ることをおすすめします。基本的に土台はオーナーが決め、細かなルールは入居者同士で話し合って決めて行くというスタンスで問題ないでしょう。


入居ルールの例は以下のとおり。


・シェアハウス内における私物の紛失や盗難に関して管理者は一切責任を負わない。

・ゴミの処理は入居者各自で行う。

・シェアハウス内は禁煙。

・来客は22時まで対応可。

・大音量で音楽を流す、階下に響く激しい運動などの迷惑行為は禁止。


最後に:十分な資金と入念な計画で黒字のシェアハウス経営を!

シェアハウスにする物件の立地やコンセプトによって、入居のターゲット層は異なります。


そしてターゲットによって、内装のデザインや物件の構造、さらには運営方法までもが異なってきます。


シェアハウス経営で成功するには、事前にコンセプトを明確にしたうえで、入居者のイメージを掴んでおくことが大切。十分な資金を用意し、入念な計画を立てることから始まります!


熊本で空室対策にお悩みの賃貸経営のオーナー様は、ぜひひまわり建設までご相談ください。空室対策のプロが満室経営をサポートします!


お問い合わせはこちらから!⇒https://www.apamane.com/mail

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