top of page
  • 執筆者の写真堀田紗江

賃貸経営によくあるトラブルと対策方法

更新日:2022年8月7日

こんにちは!熊本のリフォーム・不動産コンサルのヒマリホームです☆


近年では、老後の資金対策として、副業で賃貸経営を始める人が増えています。賃貸経営で得られる収益は「不労所得」ともいわれるため、「楽してお金が稼げる」というイメージも持たれやすい不動産投資。しかし、実際はそこまで簡単で単純ではなく、トラブルも多々起きるんです。


今回は、賃貸経営によくあるトラブル4つと対策方法について解説します。


主なトラブル①空室が埋まらない!

なかなか空室が埋まらず赤字経営に陥っているというオーナーは少なくありません。賃貸経営の主な収益は入居者が支払う毎月の家賃なので、空室があれば、当然収益も得られません。


賃貸物件を購入する際にアパートローンなどを組んだ場合、家賃収入が入らなければ返済が厳しくなってしまいます。最終的には物件を手放さなければならない事態に陥る可能性もあります。


▶対策


空室対策ではまず、物件自体に何らかの問題があることを前提に解説策を練ります。 ・周辺物件の家賃相場よりも家賃が高い ・物件の設備が古すぎる ・セキュリティが脆弱 など、物件の弱点が原因で入居につながらない、もしくは退去率が高くなっていることがほとんどです。空室の原因をしっかりと特定し、その原因に応じた対策を施しましょう。


主なトラブル②家賃滞納


たとえ満室経営が続いていても、入居者が家賃を支払ってくれなければ空室が生じている状態と同じなので、当然収入を得られなくなります。さらに家賃の催促活動には何かと手間がかかるので、時間も割かれてしまうことに。


現在では法改正などにより入居者の権利が優位になっているので、無理やり追い出すなど強行手段をとると、入居者から訴えられてしまう可能性もあるので注意が必要です。


▶対策


一般的に家賃を3ヶ月以上滞納した場合、入居者に内容証明などを送り催促します。それでも何の応答も無ければ支払いの意思がないと判断され、契約解除や強制退去に向けた手続きを進めます。この際は裁判なども必要になりますので、スムーズに手続きを進めるためには、ノウハウを熟知している管理会社などへの委託が推奨されます。


間違っても、勝手にキーを変えたり、入居者が不在中に勝手に部屋に入り家財を処分したりしてはいけません。家賃滞納については、法的手段で対処するのが賢明です。


主なトラブル③入居者間のトラブル

生活スタイルや善悪の判断基準の相違から、入居者間にさまざまなトラブルが生じることは珍しくありません。 ・深夜に友人が集まって騒がしい ・テレビなどの音がうるさい ・ペットの鳴き声がうるさい ・子どもの足音が階下に響く ・ゴミステーションの異臭


など大なり小なり、非常に多くのトラブルが発生します。


しかしこのようなトラブルを放置していると、入居者の不満が溜まり退去につながってしまう可能性があります。つまり、入居者間のトラブルは、最終的に空室問題にも発展する深刻な問題にも成り得るのです。


▶対策


最も重要なのは、迅速に対応することです。トラブルに発展する可能性の高い情報を入手したら、加害者に直接聞き取りを行うなどし、速やかに事実確認をしましょう。加害者本人が認めた場合は警告書を作成し、再発を防止します。それでも同様の問題が何度も生じる場合は、契約解除を行う旨を伝えておきましょう。


騒音問題が増えている現在では、防音性を高める工事を行うのもおすすめです。「防音性の高い部屋」とアピールすることもできるので、空室対策としても有効です。



主なトラブル④原状回復費用がかかる!

賃貸住宅では原則として、原状回復に必要な費用を退去時に支払わなければいけません。一般的に原状回復費用は、契約時に支払う敷金から支払われます。原状回復費用が敷金を下回った場合は、その差額が前入居者に返還されますが、逆に上回った場合は、前入居者に差額を請求します。


しかし近年の契約では敷金をなしにし、退去時に原状回復費用を実費で支払う形式がとられています。このような契約は初期費用が安くなり入居のハードルを下げるため、空室対策としても有効な方法としてよく採用されています。一方で、退去時に「原状回復費用を支払うお金がない」「最初から傷がついていた」など、何らかの理由をつけて支払いを拒否する入居者がいるのです。


▶対策


実は、原状回復費用を巡るトラブルは非常に多く、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルガイドライン」作成しています。トラブルになりそうな場合は、前入居者とガイドラインを確認しながら、きちんと説明しましょう。


原状回復費用が高額で「手持ちが足りなくて支払えない」という場合は、分割で対応するのも一つの手です。分割払いの場合は、支払いの確認などの手間が増えますが、支払う側の負担を軽減するので、支払ってくれる可能性は高くなるでしょう。


まとめ

賃貸経営に、トラブルはつきもの。そして今回挙げたトラブルは、誤った対処をするとさらに状況を悪化させてしまう恐れがあります。


オーナー自らが対処するのは負担が大きくなるので、管理を委託している管理会社に対処をしてもらうと早期解決につながるでしょう。


熊本でリフォーム・不動産コンサルをお探しなら、お客様満足度90%以上のヒマリホームまで、ぜひお問い合わせください^^


閲覧数:8回0件のコメント

Comentarios

Obtuvo 0 de 5 estrellas.
Aún no hay calificaciones

Agrega una calificación
bottom of page