こんにちは！熊本の賃貸経営サポート、ヒマリホームです☆
安定した賃貸経営において重要なポイントは、適正な家賃の設定です。高すぎても空室は埋まりませんし、逆に安すぎても収益が下がってしまいますよね。
そこで今回は、適正な家賃の決め方について解説します。
これから賃貸経営を始めようと思っている人は、ぜひ参考にしてくださいね。
家賃の算出方法は主に3通り
家賃の算出方法は主に、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法の3つがあります。これらの中でも、積算法と賃貸事例比較法は、集合住宅や戸建て賃貸の場合に用いられます。
積算法
元本に対してどれだけの利益が得られるのかという観点から家賃を算出する方法。しかし、積算法はあくまで不動産売買取引額を決定する時の指標であり、家賃を設定するときに用いられることはあまりありません。
賃貸事例比較法
周辺の競合物件の家賃と比較して算出する方法です。家賃を設定する部屋と、できるだけ条件の似た部屋の情報を集め、立地や階数などの違いを考慮しながら算出します。一般的な居住用賃貸物件における家賃設定でよく用いられる方法です。
収益分析法
ホテルや店舗など、居住用ではない物件の家賃を設定する時に用いる方法です。
今回は、「賃貸事例比較法」に基づいて家賃設定のポイントについて解説します！
賃貸事例比較法に基づいて自分で家賃を設定してみよう
一般的に居住用の賃貸物件では、賃貸事例比較法に基づいて、競合物件の家賃相場と比較しながら家賃を設定します。
まず、入居者を募集する物件と立地・構造・契約内容などの条件が似た競合物件を5つほど挙げましょう。
つぎに、ターゲットを想定し、所有物件と競合物件の加点ポイント（所有物件が競合物件よりも優れている点）と減点ポイント（所有物件が競合物件よりも劣っている点）を書き出し、比較検討します。
家賃に影響する項目は、以下のとおり。
築年数
築年数が新しいほど家賃が高くなる。
設備
設備が新しく、かつ充実している物件ほど家賃が高くなる。
階数
階数が上がるほど、家賃が高くなる。ただしエレベーターのない物件では、上層階であっても家賃が高くならないケースがあります。
面積
似た間取りの物件でも、面積が広い物件のほうが家賃が高くなる。
構造
鉄筋コンクリートの物件は、鉄骨や木造のアパートよりも家賃が高くなる。
駅からの距離
駅から近い物件の方が家賃が高くなる。
敷金や礼金の有無
敷金や礼金をゼロとしている物件は若年層に人気。
成約時期
引っ越しシーズンの2～3月頃は需要が高くなるため、家賃が高くでも成約しやすい。
以上を踏まることで、「自分の物件よりも駅までの距離が近く、築年数も新しい物件が家賃80,000円にしているから、同じ家賃にすると、探している人はそっちの物件に流れてしまう」と考えることができるでしょう。
このように、さまざまな観点から比較検討することが大切です。
家賃を設定するときの注意点
家賃を自分で設定するときは、以下3つのポイントに気をつけましょう。
管理会社の意見も考慮する
所有物件のエリアにある不動産会社に家賃相場を訊いたり、管理会社に自分が設定した家賃に対する率直な意見を聞いてみることが大切です。意外な盲点について指摘してくれるかもしれません。
初期費用の総額を考慮する
適正な家賃でも、敷金や礼金が高すぎると、かえって空室が埋まりにくくなってしまいます。一時金も含めた初期費用の総額を考慮したうえで家賃を決めましょう。
収支のシミュレーションをする
賃貸経営の収支をシミュレーションしたうえで、適正な家賃を算出しましょう。シミュレーションでは、賃貸経営では、修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料など、さまざまな支出が影響します。
まとめ
家賃を設定するときは、競合物件の相場と比較検討しながら、利回りの面からも検討するが大切です。不動産会社など賃貸経営の専門家の意見も聞きながら、適正な家賃を設定しましょう！
熊本で賃貸経営にお悩みの方は、お客様満足度90％以上のヒマリホームまで、ぜひお問い合わせください＾＾
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