こんにちは！熊本のリフォーム・不動産コンサルのヒマリホームです☆
令和3年6月15日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。この法律では、賃貸住宅管理業者と賃特定転貸事業者（サブリース業者）を規制の対象としています。
今回は、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために創設された「賃貸住宅管理業者の登録制度」において、具体的に何が変わるのか解説します。
賃貸住宅管理業者の登録制度とは？
これまでも、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るという名目で国土交通省による「賃貸住宅管理業の登録制度」が存在していました。しかしこれは、今回の新法「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の施行日（令和3年6月15日）をもって廃止。
新法における「賃貸住宅管理業者の登録制度」の目的は、良質な賃貸住宅管理の提供を行えるよう不良業者を排除するなどし、環境整備を強化することです。
賃貸住宅管理業務に関しても一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益の保護を図るとしてます。
新法の施行により具体的に何が変わるのか
新法における賃貸住宅管理業者の主な義務は以下のとおり。
・登録義務に該当する事業者は法施行後１年以内に登録を行う（200戸以上）。さらに5年ごとの更新が必要。
・営業所または事務所ごとに、業務管理者を配置する。
・物件所有者との管理受託契約締結前の重要事項説明、書面交付及び契約締結時の書面を交付する。
・自己の固有の財産等と入居者等から受領する金銭を分別する。
・管理業務の実施状況などをオーナーに定期的に報告する。
これらを踏まえ、より具体的な変更点をみていきましょう。
①賃貸住宅管理業者の登録の義務化
「賃貸住宅管理業者の登録制度」では、200戸以上の賃貸住宅を管理する事業者に対し、国への登録を義務付けました。（管理戸数が200戸未満の場合でも登録自体は可能）この制度を視し、無登録で賃貸住宅管理業を行ってしまうと、「一年以上の懲役もしくは100万円以下の罰金（または両方）」の罰則が科されます。
②営業所又は事務所ごとに、業務管理者を配置する
新法では「営業所又は事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する業務管理者を１名以上配置」とされています。なお、業務管理者の要件の規定は以下です。
新法施行後１年間は移行期間となっており、賃貸不動産経営管理士で、一定の講習（移行講習）を修了した者に関しては、「登録証明事業による証明を受けている者」にみなされます。
ただし業務管理者は、「営業所又は事務所ごとに１名以上配置」となっている点で、一人の業務管理者がほかの営業所または事務所の管理業務者を兼務することはできないので注意しましょう。
③オーナーへの重要事項説明
新法では、オーナーへの管理受託契約締結前の重要事項説明として、「報酬及び具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明」することとされています。さらにその後は「管理受託契約」の締結時も書面による交付が必要です。
ただし管理受託契約の際、契約の相手が賃貸住宅管理業者・特定転貸業者・宅地建物取引業者など、管理受託契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者である場合、重要事項に係る説明は不要です。
④財産の分別管理
賃貸住宅管理業では、入居者から金銭を徴収することがありますが、それらは事業者の財産とは分別して管理しなければならないとされています。
例えば、入居者から徴収した家賃や敷金などの金銭と事業所の財産、それぞれ別々に口座を開設して管理するなどし、きっちり分けなければなりません。
⑤定期的な報告
賃貸住宅管理業者は、管理業務の実施状況などを定期的に委託者（オーナー）に報告することが義務付けられています。
なお、委託者への報告は「最低でも１年に１回」義務付られていますが、報告事項などによっては、それ以上の頻度で行うことが求められます。推奨される報告方法は以下です。
・電子メール
・ウェブサイトからダウンロード
・賃貸住宅管理業者が設置するオーナー専用のウェブサイト上で表示
・CD-ROMなどの記録メディアの送付
原則として電話や対面での口述ではなく、メディア媒体などを通して報告しなければなりません。
まとめ
今回は、新法に係る「賃貸住宅管理業に係る登録制度」について、具体的にどのようなことが義務付けられているのか解説しました。
ただし、まだ施行されたばかりの法律なので不明な点も多いかと思います。詳細は国土交通省が公表しているハンドブックなどを確認してください。
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