こんにちは！熊本のリフォーム・不動産コンサルのヒマリホームです☆
アパート経営においてオーナーに付いて回る悩みの一つ、空室リスク。空室が増えると当然ながら収益が下がるので、アパート経営や資産運用が計画通りに進まなくなってしまいます。なんとか空室を埋めるために家賃の値下げやリフォームを行う場合もありますが、それらは根本的な問題解決にはなりません。まずは空室が埋まらない原因を探り、それに沿った対策を練ることが必要です。
今回は、競合物件が多い中でも契約してもらえる物件にするために、最低限抑えておくべき空室対策の基礎知識を解説します。
空室対策とは何か
空室対策とは、「賃貸物件が空室にならないように講じるあらゆる対策」のこと。言い換えれば「契約してもらう魅力的な物件を作る」ことでもあり、具体的には、退去予定の部屋に、早く次の入居者を入れるための対策や、なるべく長く入居してもらうための退去防止の対策を指します。
また空室対策は、入居者・仲介会社・管理会社など対象によって方法が異なります。自分が所有している物件に合った対策方法を慎重に設計し、実行することが大切です。
空室のリスク
賃貸物件において空室が続くことはすなわち、勤めている会社から給料がもらえないことと同じです。よって空室が続くと以下の問題が発生します。
・アパートローンの返済が困難になる
・管理会社への管理委託コストがかかる
・空室が長期にわたると投資家から敬遠される
空室により家賃収入が得られない状況が続いても、毎月の支払いは発生します。安定したアパート経営を続けるには、空室リスクの予防策をあらかじめ講じておくことが欠かせないのです。
空室対策の3ステップ
空室対策では、ただ闇雲にリフォームしたり広告を出したりするだけでは期待できる効果を得ることはできません。ここでは空室対策を効率良く進めるためのステップについて解説します。
リサーチ
まずは、さまざまなメディア媒体から有効な空室対策について情報を収集してみましょう。最近では、不動産投資の雑誌なども数多く販売されています。インターネットを用いれば、ピンポイントで瞬時に検索することができます。
また、不動産会社が主催するセミナーや個別の相談会に参加し、最新の情報を収集するのもおすすめです。現場のリアルな声は書籍やインターネットからは得られない、貴重な情報となるでしょう。
現状の把握
次に、物件の現状を把握します。現状とは具体的に以下の項目です。
・築年数 ⇒一般的に築浅が人気。 ⇒古くても、駅チカや家賃などの条件が良いと入居につながりやすい。
・タイプ ⇒マンションの方が人気が高い ⇒ファミリー層は広めのマンションや一戸建てを求める傾向にある。
・設備 ⇒セキュリティ対策、インターネット回線などニーズに沿った最新のものが備えられているか
・管理 ⇒共用スペースの清掃や設備のメンテナンスは行き届いているか。管理人は常駐しているか。
・料金 ⇒賃料だけでなく、敷金・礼金・共益費・駐車場代などについても競合物件と比較する。
空室対策の実施
物件の現状を把握したら、いよいよ空室対策の実施です。空室対策には現状に応じて主に以下の対策があります。
・リフォーム（リノベーション） ⇒間取り変更 ⇒最新設備の導入（モニター付きインターフォン、ネット回線など） ⇒全室フローリング化
・管理会社の変更 ⇒客付けが上手な管理会社に変える
・賃料や初期費用の見直し ⇒ニーズに合わせたて適正な賃料を設定する ⇒敷金や礼金の撤廃 ⇒フリーレントの導入
・入居条件の改定 ⇒ペット可、楽器可、シェアハウス可など
まとめ
空室対策は、満室経営にするために必要不可欠な施策です。空室を解消するための方法とは、単にに賃料の値下げやリフォームではありません。まずは空室が発生する原因を探り、入居ターゲット層のニーズに沿った価値ある魅力的な物件にしていくことが重要です。
また、空室対策のノウハウが豊富な仲介会社や管理会社を選ぶことも大切なポイントであり、場合によっては見直し変更が必要となるでしょう。
熊本でリフォーム・不動産コンサルをお探しなら、お客様満足度90％以上のヒマリホームまで、ぜひお問い合わせください＾＾
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