こんにちは！熊本のリフォーム・不動産コンサルのヒマリホームです☆
空室対策では、物件の状況に応じ適切な方法を選択する必要があります。特に築年数の経った古いアパートは空室問題以外にも、老朽化に伴う耐震性の低下や災害などへのリスクにも備えなければなりません。収益を生み出すだけでなく入居者の安全を確保するためにも、修繕やリフォームなどを検討する必要があるでしょう。
今回は、古いアパートの空室を埋めるための効果的な対策方法について解説します。中古物件でも、工夫次第では満室にすることは十分に可能なんですよ。ぜひ参考にしてください！
古いアパートの効果的な空室対策
古いアパートの空室が多い主な原因は、建物全体の価値が下がっていることにあります、老朽化した建物は修繕費用がかさむため収益性も低下することになりますが、都度部分的に修繕するよりは、建て直しやリフォームやリノベーションをした方が返って安く済むこともあります。
何よりも、入居者が求める条件に沿った物件にすることが大切なポイント。以上を踏まえたうえで、古いアパートの効果的な空室対策を紹介します。
建て替え
建て替えは、空室対策において最もコストがかかる空室対策の一つですが、古いアパートにおいては収益性や入居率をアップさせるために有効な方法です。
一般的に木造アパートの場合、築30年が建て替えの目安といわれています。木造アパートの法定耐用年数は22年。法定耐用年数とは減価償却を行うための年数であるため、法定耐用年数を超えたら必ず建て替えなければならないというわけではありません。
しかし、法定耐用年数を超えていると、リフォームのための融資を受けにくくなります。資金繰りの面でも、建て替えたほうが将来的に有益でしょう。築30年以上の場合は、リフォームよりも建て替えがおすすめです。
リフォーム
築年数が経ってはいるけれども、建て替えるほどではない場合は、リフォームするという選択があります。賃貸物件におけるリフォームとは具体的に、外壁塗装やクロスの貼り替え、設備の変更など。建物の外観や部屋の雰囲気を一新させるだけでなく、建物の寿命を伸ばすこともできます。
建て替えに比べて工期が短く、費用も抑えられるというメリットもあります。
リノベーション
建て替えほど費用をかけず、リフォーム以上の修繕を加えたい場合は、リノベーションがおすすめです。リノベーションは、間取りや構造の変更など、リフォームよりも大がかりな工事となり費用もその分かかりますが、建物が新築同様に生まれ変わります。そのため、家賃も値上げできるでしょう。
共有設備の見直し
エントランスや廊下、駐車場など、入居者全員が共有するスペースは、アパートの顔ともいえるべき部分で、外部からもよく見えます。共有スペースの設備が整っていなかったり、汚損していたりすると、建物全体の印象が悪くなり、入居ステータスも下がってしまいます。
共有スペースは常にクリーンな状態を保ったうえで、入居者に便利な設備を導入すると良いでしょう。例えば
・照明は明るいものにする。
・防犯カメラやガーデンライトを付けセキュリティを強化する
・宅配ボックスを追加する
空室対策で建て替えやリフォームをするときに注意すべきポイント
建て替えやリフォーム、リノベーションを行う際は、以下3点に留意しましょう。
収支シミュレーションをしだいたいの家賃収入を把握する
築年数が古いほど、建て替えやリフォームにかかる費用も高くなります。
まず、現在のローンの返済状況や金利、アパートの解体費用、建て替え費用を試算したうえで、家賃収入がどれほど見込めるか、シミュレーションを行いましょう。
シミュレーションの仕方が分からない場合は、不動産投資をする不動産会社に相談してみるというのも一つの手です。
②エリアを踏まえた入居者ニーズを把握する
現在のエリアと周辺環境から、ターゲット層を絞り込みます。どのような人に、どのような部屋が必要とされているのか整理してみましょう。
例えば駅チカ物件であれば、通勤通学の利便性を重視する単身者向けの物件が人気です。
駅から遠い物件でも、近隣に学校や保育園、公園などがあれば、ファミリー層からも高いニーズが見込めるでしょう。
周辺環境を詳しく把握することで、入居者ニーズに合った賃貸経営が可能です。
③入居者ニーズに沿ったデザイン・設備にする
入居者ニーズを把握したら、アパートのデザインや設備を考えましょう。デザインや設備にこだわることで、物件に付加価値を加えることができます。
単身向けのアパートであれば、キッチンなどの水回りよりも、インターネット環境の整備やセキュリティの強化、宅配ボックスの設置が求められます。
一方ファミリー向けのアパートなら、水回りや収納などを重視。複数人での暮らしが快適になるよう、環境を整えてあげましょう。
また、クロスなどの色も重要なポイントです。子ども部屋やリビングの壁の色も工夫することで入居率がさらに高まるでしょう。
まとめ
空室対策にはさまざまな方法がありますが、重視したいポイントはまず、アパートの状態です。築年数の経っているアパートは建物全体の価値が下がっているので、建て替えやリフォーム、リノベーションなどして価値を上げ、収益性の高い物件にしましょう。
ただし、建て替えやリフォームはときに大がかりな工事を必要とするので、高額な費用がかかる場合があります。業者に依頼する前に収益物件になり得るか、しっかりシミュレーションしましょう。
熊本でリフォーム・不動産コンサルをお探しなら、お客様満足度90％以上のヒマリホームまで、ぜひお問い合わせください＾＾
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