こんにちは！熊本のリフォーム・不動産コンサルのヒマリホームです☆
最新の便利な設備が揃っていて室内もピカピカなのに、空室が埋まらない…と悩んでいる賃貸経営のオーナーさんは、実は少なくありません。確かに新築物件は古い物件に比べて人気がありますが、新築だからといって何もしなくても入居者が決まるワケではないのです。
今回は、新築なのに空室が埋まらない理由と対策方法について紹介します。
新築なのに空室が埋まらない！考えれる理由とは
日本において新築の賃貸物件は、2006年頃をピークに一時は30万戸を下回っていました。しかし現在では。上昇傾向にあります。2017年には、賃貸の新築の着工数は持ち家の新築の1.5倍というデータがあります。しかし一方で人口は減少傾向にあるため、賃貸の新築物件の空室は全体的に増えているのです。
家賃が周辺相場よりも高い
新築物件だからといって家賃を高めに設定しても、需要があるとは限りません。借主は、少しでも家賃を抑えたいと思うものです。そのため、周辺の家賃相場よりも家賃設定が高い場合、いくら設備や内装が新しくても、空室になる可能性が高いのです。
競合調査が不十分
競合物件が多いエリアでは、競合物件の初期費用設定や家賃、間取り、設備などを詳しく熟知しておく必要があります。例えば、所有物件の初期費用が一般的な金額であっても、周辺の競合物件が敷金・礼金をゼロにしていれば、当然所有物件は「高い物件」になってしまいます。入居希望物件の候補から外れてしまうでしょう。競合物件に対し何の策を練らなければ、自分の物件が見劣りしてしまいます。
入居者募集が不十分
新築のアパートであれば、建築途中や完成したとき周りよりも目立つことから、入居者募集に力を入れずとも自然と問い合わせが増えると思っていませんか？確かにこれは一理ありますが、契約に結び付くかどうかはまた別物。外見の真新しさだけで入居を決める人はあまりいません。また、管理費が安い不動産会社を選ぶとコストを抑えられるメリットはあるかもしれませんが、営業力が低いなどのデメリットがある場合が。新築でも空室が生じる可能性があるので、注意しましょう。
新築の空室を埋めるには
以上を踏まえた上で、新築物件の空室を埋めるための効果的な対策について考えてみましょう。
家賃設定は周辺相場に合わせて
新築アパートの運用は、中古アパートの運用よりも初期投資が高くなります。そのため新築アパートの家賃には初期投資の回収分が上乗せされるため、通常価格の家賃よりも高めになります。ただしここで注意したいのは、投資分を早く取り戻そうとして、家賃設定を相場よりも高くしすぎてしまうことです。
まずは、不動産ポータルサイトを利用し、周辺の相場をチェックしましょう。検索するときのポイントは、自分の物件と似た条件に設定することです。築年数・間取り・設備・アクセスのしやすさなどから比較しましょう。
入居者募集のやり方を見直してみる
基本的に入居者の募集は、契約している管理会社が代わりに行いますが、管理会社の方法が必ずしも合っているとは限りません。新築でも長い間空室の状態が続く場合は、以下の点を見直してみましょう。
宣伝広告の機会を増やす
物件の宣伝広告は管理会社によってネットや雑誌に掲載されるのが一般的ですが、掲載には期間があるため、物件を探している人まで情報が届かない場合があります。最近ではＳＮＳを活用するオーナーも増えています。入居ターゲットが若い層であれば、そのような方法も有効です。
物件紹介の資料内容を練り直す
物件を掲載する媒体があっても、内容がしっかりしていないと物件の良さが伝わらず、内見に結びつきません。物件の魅力を伝えるためにも、間取りを見やすくしたり、写真を撮り直したりし、内容を改善させましょう。特に写真は物件の第一印象を左右する重要なポイントでもあるため、キレイで見やすいものに。
内見から契約につながる対策を練る
内見は、入居希望者に物件の良さをアピールできる絶好のチャンスです。しかし、ただ部屋の中を見せるだけでは契約につながらないでしょう。契約につなげるためのポイントは、内見者に「ここに住みたい」と思ってもらうこと。室内をキレイにしておくのはもちろん、部屋の間取りを活かした家具家電の配置例やインテリア例などを見せるなどし、ホームステージングをしてみると◎。
まとめ
新築物件は、「新しい」「設備が最新」などの理由から、惹かれる人が多くいます。しかし、相場よりも家賃が高すぎたり、入居者募集の時期や方法が物件に合っていなかったりすると空室が生じてしまうので、新築だからこその空室対策が必要です。
新築物件の状況や周辺環境に合わせて、適切な空室対策を行いましょう！
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