2040年問題が熊本の賃貸経営に与える影響｜有効な空室対策は？

こんにちは！熊本の空室対策・賃貸経営のひまわり建設です☆

日本は今、少子高齢化に伴う人口減少が大きな課題となっています。2025年から2040年というわずかな期間に、現在の人口（20歳ー64歳）が約1,000万人も減少するといわれ、この予測は「2040年問題」として賃貸経営にも大きな影響を与えることが懸念されています。

今回は2040年問題が賃貸経営に与える影響や、今後取り組むべき対策について解説します！

賃貸経営における2040年問題

人口減少の一途を辿っている日本。1995年から2020年の25年間で、生産活動を主に担う年齢人口が約1,200万人も減少しており、少子高齢化の加速が止まりません。

日本創成会議の人口減少問題検討分科会が2014年に発表した「全国1800市区町村別・2040年人口推計結果」によると、今後全国の896の市町村が消滅する可能性があると指摘しています。これは、調査対象1800市区町村のうち、ほぼ半数に及びます。

ということはつまり、アパート経営をしている市町村が消滅する危機にあるということです。

賃貸経営の需要は、人口ではなく世帯数の増減に左右されます。2040年の世帯総数は推計で5075万世帯。このうち、75歳以上の独居は512万世帯、全体の10.1%にのぼります。

しかし、独居高齢者は収入減が年金に限られるケースが多く、家賃滞納や孤独死といったリスクがあるためオーナーとしては貸しづらい現状にあるでしょう。

人口減少、超高齢化社会により、賃貸経営の市場は狭くなってしまうのです。

では、2040年問題を迎えるにあたり、安定した賃貸経営を続けていくためにはどのような対策を講じれば良いのでしょうか。

将来性のあるアパート経営を行うためのポイントは、次の5つです。

今後は、経済の変動や人口推移などに応じて、オーナー自身も賃貸物件をマネジメントしなければなりません。しかし、個人による賃貸経営は負担が大きいため、管理会社に依頼することがほとんどです。

2040年問題に付随する賃貸経営の問題を解決するためには、管理会社の中でもマネジメントのサービスを行っている業者に委託することが望ましいでしょう。

アパート経営は一部屋辺りの購入単価が安いためマンションよりも利回りが高いことがメリットの一つ。同時に空室率を抑えれば、安定的に収益を得ることができるでしょう。

家賃の値下げやターゲットの見直しなどは空室対策として有効な手立てですが、安易な家賃の値下げや入居条件の緩和は収益悪化や価格の下落にもにつながるで注意が必要です。

先でも述べたように、独居高齢者に賃貸物件を貸し出すと、家賃滞納や孤独死といったリスクが伴います。しかし、これから日本は超高齢化社会を迎えます。必然的に賃貸需要の入居ターゲットも高齢者が中心になるでしょう。

高齢者の入居リスク対策としては、「家主費用特約」といった保険の活用が有効です。これは、孤独死などの死亡事故でオーナーが被る損失や出費を補償する保険です。

そのほかにも、「住宅セーフティネット法」を活用する方法もあります。これは、住宅の確保が難しい高齢者に対して賃貸物件を提供することで、バリアフリーの改修工事費用や家賃低廉化への支援をうけることができる制度です。

2040年問題では総世帯数は減少するものの、単身世帯数は増加します。つまり、単身用の物件の需要が増えるということ。

2018年に国土交通省が行った調査においても、「賃貸住宅で構わない」と回答する人が増加していることからも、今後単身用の物件需要は増加するでしょう。

2040年には、市区町村の約半分が消滅することが危惧されています。今後の賃貸経営においても、エリア絞りが非常に重要になってくるでしょう。需要と供給のバランスに影響を及ぼす可能性もあるかもしれません。

とはいえ、賃貸需要がゼロになることはありません。しかしこれから先、アパート経営の競争はまずます激しいものになります。生き残るためには、多様化するライフスタイルのニーズを満たす物件や、付加価値のある物件にしていく必要があります。

このような視点からも、今後は賃貸経営のマネジメントを行ってくれる業者を選びことが成功のカギと言えるでしょう。

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